郑州万科城·小世界公寓项目陷入“公改住”漩涡 政府部门已介入调查

继佛山万科金域中央、南京万科都荟南苑被爆出商务楼改性变为公寓溢价销售，并引发业主维权后，郑州万科城·小世界公寓项目最近也陷入了舆论旋涡。万科城•小世界公寓项目分为两期，分为A、B、C、D等4栋楼，于2018年先后开盘;到今年8月，一期项目业主已收房近一年;二期项目原本定于近期交房，由于万科相关项目等问题曝光，二期业主们发现自己所购买的公寓与曝光中的项目情形如出一辙，随即拒绝收房;并要求万科城·小世界公寓项目“退房退款”;目前，已有1211名业主参与其中。近日，中国房地产报(微信ID：china-crb)记者来到了位于郑州高新区科学大道与西四环交会处的万科城营销中心，此时，营销中心外已聚集了近300名万科城•小世界公寓项目业主，他们拉起印有“万科城欺骗上千业主”“退房，坚决退房”等横幅，喊着“退房退款”口号，引起路人围观。“一直以为自己购买的是可居住的公寓，直到看到佛山万科金域中央新闻，才意识到跟我们购买的万科城·小世界项目情况一样。公寓变办公，办公性质是不可以住人的。”一名上述项目二期业主告诉记者，我们此举的目的，一方面是是为了跟万科沟通，让他们重视起我们退房的决心;另一方面是为了引起相关部门注意，促使问题得到解决。对于业主提出的退房要求，郑州万科城的一名工作人员表示，房子是按照合同中的交付标准交付的，如果业主觉得存在宣传欺诈，可以到法院起诉。

目前，郑州市相关政府部门已介入调查，9月3日，信访人收到沟赵信访办给出的处理意见书，在处理意见处显示，高新区国土规划住建局在接到投诉后于8月16号对万科开发企业进行约谈，对于该项目情况要求立即整改，并做到以下几点：

1.立即停止不当宣传，接受有关部门调查。2.妥善处理客户合理合法的诉求，积极主动与客户沟通，做好客户工作。3.及时向我局汇报工作进展情况。并表示，将持续关注事件进展情况，督促开发商尽快协商解决业主诉求。对于该项目存在的宣传问题建议由工商部门进行查处。

波澜再起

项目二期C座入口，依稀可见“公寓”二字被清除留下的痕迹。这个项目风波不断，此前曾因相关广告宣传“低俗”被声讨过。这次则是项目性质的变化。项目二期C座的业主小巍(化名)在接受中国房地产报记者采访时说，“我是2018年6月初以9600元/平方米价格买的，这个地段的住宅价格大概在15000元/平方米，办公性质的房子价格则在5000～6000元/平方米，因卖不出去，空置很多。买房时，一直宣传的是可以居住的公寓，样板间里也是可居住的公寓的样子。现在快要交房了，业主们知道佛山那边类似项目出事后才发现这里也是那种办公性质的项目。”

业主质疑签合同时存在猫腻。小巍告诉记者，“我个人在北京上班，想着在北京待不下去的话回郑州发展有个住的地方，现在相当于切断了我的后路。”小巍说，“原先我建了一个业主群，是为了以后跟邻居交流使用的，现在它变成了一个维权群，人数也从开始的几十人变成现在的1000多人。”项目二期的业主小苑(化名)也有着同样经历。她介绍，该项目由于面积较小，价格较住宅低，又位于郑州大学新校区附近，所以购买者多是毕业没多久、积蓄也不多的年轻人，大多是考虑将这里作为过渡使用。

业主参观的公寓样板间。一期业主郑先生则表现得较为激动。他说，“我是在郑州打工的，我们打工的都怀揣着在郑州发展的梦，却没想到到头来‘家不似家’”。同时他表示，签合同时，销售人员给他的是“空白”合同，直接翻到要签名的地方签完就收走了。多位业主拿出影像证据向记者表明，在业主们开始为项目交涉后，万科城·小世界方面开始展开了对“公寓”字样的清除行动。

政府部门介入

在郑州相关政府部门门口，到场的二期业主自发排队在拒绝收房的文件上签名。中房报记者 李叶/摄8月25日，近300名万科城•小世界公寓项目业主来到了万科城营销中心门前，拉起了印有“万科城欺骗上千业主”“退房，坚决退房”等横幅，喊着“退房退款”的口号，希望得到万科城的回应。很快，郑州万科城一名工作人员出现并向业主表示，房子是按照合同中交付标准交付的，如果觉得万科存在宣传欺诈，可以到法院起诉。该工作人员在与业主的交涉中还提到四点，第一、该地块属性是商服用地;第二、签订的合同中写着该商品房用途是办公;第三、不否认在前期宣传中使用了“公寓”等字眼;第四、当前郑州相关政策未明确不允许办公产品用来居住。对于工作人员的回应，业主们并不满意，“现在许多城市都在跟进‘商住禁令’，并且办公用地建居住使用的房子本身就是违规的。目前没有明确禁止，不代表以后就不会明确禁止，到时候我们怎么办呢?”资深房产评论人陈雷向记者解释，我国在进行土地审批时是有计划的，“比如说今年出让1万亩，其中7000亩是工业，1000亩是住宅，1000亩是办公，1000亩是物流。实际在使用时突然发现，办公地多了，用不了;住宅地少了不够用，于是开发商就违规把办公用地改成了住宅。这是违规的，国家有出台过相关规定，比如说为了避免隔成公寓，规定每个隔间要至少200平方米一类的，郑州万科城·小世界公寓这样的项目，是典型的打‘擦边球’，是违规的。”北京市汉华律师事务所律师齐正在接受记者采访时也明确表示，房屋是有用途限制的，商业办公进行居住是不允许的。齐正介绍，业主们在虚假宣传下做出了错误决定遭受了损失，即使已经收房入住也可以退房，因为受到欺诈的买房人起诉撤销合同有一年时效，这个一年的起诉时效是合同相对方知道或应当知道自己的权利受到侵害时起算的。如果现在业主知道了自己受到欺诈，那业主的起诉时效是从现在起算的，不是从入住起算的。只要证明自己受到了欺诈，无论一期还是二期，也有很大可能实现退房。

8月26日上午9点，近400名业主来到郑州市群众来访接待中心(以下简称“郑州市信访局”)，并推选出5名业主代表与信访局工作人员进行沟通，希望政府部门能够对万科城·小世界公寓项目虚假宣传导致业主损失的问题给出处理方案。上午11点左右，业主代表们经过与政府信访办工作人员沟通，明确了政府坚决处理此事的态度。他们告诉其他业主“放心回家，有任何问题业主代表会通知大家”。同时，业主代表向记者透露，“信访办工作人员表示，只要工商局认定万科是欺骗，出具一个证明，就可以走法律程序了。”同时业主代表向记者梳理出了一个时间线，上面显示经郑州高新区管委会、沟赵办事处与相关职能部门沟通协商后确定：1.取证调查工作，由高新区工商分局主持开展，时间安排为：9月5日前，对万科商管部门、销售部门、地产部门分别约谈;9月5日～15日，将对公寓业主进行入户调查取证。2.万科方面已启动问题解决流程。工作流程为：问题及处理意见征集-上报总部研判回复-分类解决。目前，进行第一阶段问题处理及意见征集工作，具体安排如下：从9月1日起在万科城小世界二期物业服务中心设置咨询台，对业主的疑问或问题进行征集。为保证服务质量，9月1日～9月5日接待A栋业主;9月6日～9月10日接待B栋业主;9月11日～9月15号接待C栋业主;9月15日～9月20号接待D栋业主。

万科城·小世界业主满意度意见调查表。

9月3日，信访人收到沟赵信访办给出的处理意见书，在处理意见处显示，高新区国土规划住建局在接到投诉后于8月16号对万科开发企业进行约谈，对于该项目情况要求立即整改，并做到以下几点：

1.立即停止不当宣传，接受有关部门调查。2.妥善处理客户合理合法的诉求，积极主动与客户沟通，做好客户工作。3.及时向我局汇报工作进展情况。并表示，将持续关注事件进展情况，督促开发商尽快协商解决业主诉求。对于该项目存在的宣传问题建议由工商部门进行查处。

9月3日，信访人收到沟赵信访办给出的处理意见书。

“商住令”下的困局

表面上看，今年以来，万科频繁陷入办公楼虚假宣传困境。实际上，这种“商改住”式暴雷早已有迹可循，也不是一家房企的问题。2016年，全国各地不断出台楼市调控政策，住宅市场不断加码调控，总价低、不限购的商改住项目受到购房者青睐，不少房企便加入到这种项目的建设之中。将本应该用作办公的商务楼改性当公寓溢价卖，以此赚取更高的利润。南京工业大学地产专家吴翔华此前在接受中国房地产报记者采访时介绍，在2017年之前，南京市主管部门对于“商改住”的管理还不是很严格，因此，不少开发商都将商业办公用地上的房屋改建成公寓样式对外销售，一些“商改住”楼盘甚至还能申请到民用水电。近年来多个城市出台商办市场的调控政策，严格执行“限改”，也标志着商住房存在违规事实。2017年3月，北京市多部门曾联合发布《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》，内容包括：一、禁止将商业办公类项目擅自改变为居住等用途，新建商业、办公项目最小分割单元不得低于500平方米，且不得面向个人销售;二、存量商办项目可以销售给个人，但执行严格限购政策的同时，也不得办理银行贷款。同年4月，上海市发布《关于加强本市经营性用地出让管理的若干规定》，加强对经营性用地出让的管理：办公用地的出让合同中应明确办公用地不得建设公寓式办公，商业用地出让合同中未经约定，不得建设公寓式酒店;办公、商业可售部分以层为单元进行销售。商业、办公、商品住宅自持面积不得整体、分割转让;受让人因自身原因未按时开发建设，造成土地闲置;擅自改变土地用途和建设条件，违法情节严重、拒不整改、拒不接受处罚的，出让人有权解除合同，收回土地使用权;这一年，南京多部门发布《关于加强商业办公等非住宅类建筑项目管理的通知》;广州市发布《关于进一步加强房地产市场调控的通知》;成都多部门联合发布《关于进一步加强商业、办公类建设项目管理的通知》;厦门发布《厦门市人民政府办公厅转发市国土房产局等五部门关于进一步加强办公类建设项目管理若干意见的通知 》。明确要求严禁把办公用地更改为居住用途，并对项目产品的开发、销售等方面作出了严格的限定。到2018年～2019年，北京、上海、广州、南京等地“商改住”纠纷的集中爆发，也直接反映出部分开发商对于当地政府对办公类项目管理决心的轻视。如今，其他城市是否也会如同上述城市一样加强对商办类项目的管理，一切还未可知，只是在商办项目管理日趋严格的情况下，开发商不应继续在危险边缘试探。