富力地产掘金柬埔寨 涉嫌变相买卖外汇？

“美元资产、永久产权、无外汇管制，非CRS征税国，博彩业合法、住房需求大、政治稳定”等词语，成为了这几年柬埔寨的房产销售人员给中国投资客说的最多的词语。近年来，随着柬埔寨经济的稳定发展，越来越多的中国人去柬埔寨淘金。柬埔寨首都金边住房紧张，政府欢迎国外开发商来投资，也让国内的房企看到了商机。广州富力地产股份有限公司(股份代号：2777.HK)也是最早去柬埔寨掘金的国内大型房企。

中国房企对柬埔寨投资热情高涨

买房是中国人重要的投资手段，不论是国内的主要城市，还是欧美等发达国家，因为中国的投资客组团去买房，房价均在短期内迅速飞涨。但是，在2018年，悉尼、温哥华、伦敦等中国人买房的热点城市房价开始下降，而东南亚的主要城市房价却一直在稳定高速上涨，这也让更多的中国投资客聚焦东南亚。

据柬埔寨国土规划和建设部的报告，2000年到2017年，柬埔寨由外资公司开发的房地产项目共有287个，总投资额42.97亿美元。其中中资公司拥有110个项目，总投资额为16.56亿美元，占比均接近四成，中资也成为柬埔寨房地产的最大投资方。

从2016年开始，柬埔寨首相洪森不断会见来自中国的房地产开发商。

2016年5月26日，碧桂园创始人杨国强在柬埔寨和平大厦见到了洪森，这是他第一次去柬埔寨考察。杨国强当时对洪森说，碧桂园正在新加坡旁的马来西亚依斯干达特区建设一座生态智慧城市，是中国民企最大的海外投资项目，碧桂园有意在柬埔寨投资开发类似的项目。

2017年1月4日，还是在和平大厦，第四次考察柬埔寨的富力地产行政总裁张力对洪森说，在未来3到5年里，富力将在柬埔寨投资30亿美元，还计划在金边市和西哈努克省投资建设六星级大酒店。

洪森会见完张力的16天后，他又会见了绿地集团董事长、总裁张玉良，会谈中张玉良说，绿地下属酒店集团在两个多月前已进入金边发展，目前已初步确立了教育产业小镇、金融合作、基础设施建设及旅游度假产业等意向投资项目。

这样的场面，在2012-2016年期间，曾经出现在马来西亚新山市，也正是这几家房企，曾经带动国内房企在马来西亚掘金的热潮，吸引了一大批国内投资客去马来西亚买房。

富力在国内展厅销售的马来西亚项目“富力公主湾”

富力迅速布局柬埔寨

在马来西亚投资并不太理想的富力地产，在柬埔寨反应迅速。洪森和张力的会面结束一年多之后，富力地产的柬埔寨首作“金边富力城”就开门迎客了。从金边的机场到街头广告牌，处处能看到富力打上了“中国十强地产品牌”的广告语。当然，如果仔细推敲这句广告语，有些言过于实。在最近五年的中国房地产企业规模排行中，富力地产并未进入过前十，相反还因为数次踏空国内的楼市节奏而完不成任务。

金边机场富力金边城的广告片和让国人熟悉的广告语

富力带给柬埔寨的不仅是资本的投入，还将国内开发商惯用的大盘模式复制过去，造成一种视觉震撼。金边老百姓目之所及，是从未看到过的庞大社区——体量高达56万平方米，共包含20栋建筑，每栋33层，总计提供5240套房，户型涵盖55-130平方米，项目总体资本花费超过20亿美元。在当地人眼中，即便是近几年外国投资者建设的高档社区，也基本是四五栋楼即成盘，金边富力城的大手笔令人咋舌，这是金边目前开发规模最大的项目。

柬埔寨是东南亚第二落后的国家，这么大体量的盘不可能靠当地人来完成销售任务，最终还是要卖给国人。

富力在国内打出的广告语：金边就是30年前的深圳、20年前的上海、10年前的新加坡。五年前，在马来西亚开发时，他们喊出的口号也是投资下一个深圳。2017年，柬埔寨全国GDP为209亿美元，仅和广东省韶关市2017年的GDP总量相当。根据IMF数据，2011年—2017年，柬埔寨的GDP增速保持在7%上下。以这个增速看，金边能否被称为“30年前的深圳”，还要打上一个问号。

庞大的项目仅靠一句好的广告语还远远不够，需要有广泛的消费群体买单。富力在国内线上线下齐发力，并再次套用此前在马来西亚新山项目的营销方式，组织国内看房团打”飞的“来考察买房。

富力金边城的看房团海报

2018年9月29日，金边富力城项目发布会暨京东平台启动仪式在广州康莱德酒店隆重举行。富力集团副总经理、董事长助理兼海外事业部总经理朱文婷、富力集团柬埔寨公司副董事长王志豪及京东房产全国总经理曾伏虎等出席了本次活动。京东平台的客群以高收入白领、中年男性居多，跟外海投资房产的客群高度匹配。但是京东只有国内的客户，无法覆盖到柬埔寨，即使这样，富力的高管依然重视这样的合作并来参加发布会，可见对国内市场的重视程度之高。

金边富力城项目发布会暨京东平台启动仪式

富力在柬埔寨当地只有金边一个展厅，而在国内西安、上海、杭州、武汉、厦门、深圳、广州、北京等八个城市都开了海外置业的展厅，其中深圳平安大厦的展厅有103层，是全亚洲最高的展厅。富力从国内组织的看房团，也是以这些展厅和中心，向当地及周边区域拓展客户，组团飞到柬埔寨看房。

从北京出发的金边富力城看房团行程

已有媒体报道，中国开发商在柬埔寨的楼盘，80%以上的房源都卖给了中国投资客，少部分卖给了当地上层阶级人士。

绕开中国外汇管制

早在2017年之前，中国的外汇管制就已经对境内办理购汇和境外投资房产进行限制，但是当时还有一些变通的方式能够实现去国外投资房产。但是自从碧桂园城市森林在国内高调宣传、组团看房，仅2016年就销售220亿，绝大部分购房者均是来自国内客户。如此大规模的外汇外流，也推动了管制的加强。央行于2016年12月31日夜间对银行下发的文件明确规定从2017年1月1日起，个人购汇申报需要细化到用途和时间，禁止在境外用于投资。

2017年初，碧桂园城市森林在国内的展厅全部以装修升级的名义关门，整个城市森林在国内的销售暂停，虽然碧桂园自己并不承认，但实际上还是跟外汇管制政策有关。

目前，我国外汇管制规定的个人年度购汇额度5万美元的限制，还不能用于海外投资房产。之前富力、碧桂园等在东南亚有地产项目的开发商常用的做法是让客户找多个人分拆购汇，然后统一转入开发商的海外账户。或者是开发商帮客户在香港开户并不是以买房子的名义，而是以买保险的名义进行操作，由此避开外汇管制。然而这些操作方式，均需国内购房者个人进行繁琐的操作，并且本身对购房者依然有很大的政策风险。因政策监管导致碧桂园城市森林展厅关门后，开发商逐渐减少了以上操作，并使其更隐蔽。

如今，富力地产使用了更为便捷的方式让中国的购房者去柬埔寨买房结算。富力地产海外置业展厅的一名置业顾问表示，购房人在柬埔寨当地看房，可按当天换算汇率直接刷人民币储蓄卡。如在国内，可直接刷卡付款，钱交给富力地产旗下的投资公司，开客户具购房款的收据，后期事宜由开发商财务流程解决，最终客户可以在柬埔寨等地获得房屋产权。这样操作，完全绕开了个人的外汇管制，由开发商自己解决资金出海的通道问题。

中国买家可在中国境内用人民币支付房款给项目方，项目方在境外向买家交割房屋产权，买家甚至都无须到现场。这种看起来十分巧妙、采用瞒天过海的方式海外购房法，其实已经涉嫌犯罪了! 根据最高人民法院和最高人民检察院联合发布的《关于办理非法从事资金支付结算业务、非法买卖外汇刑事案件适用法律若干问题的解释》，今年2月1日起，这种海外购房行为已经被最高法和最高检定性为非法买卖外汇行为中的“变相买卖外汇”，情节特别严重的依照刑法第225条第4项的规定，以非法经营罪定罪。最高法和最高检也做出了详细的定义：变相买卖外汇”金额超过2500万人民币或者通过买卖外汇行为获利超过50万人民币。

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